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迟竹强的博客

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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房价如何调控才能下降  

2014-08-03 10:10:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近年来国民最不满的当属房价了,政府对房地产调控也是年复一年的,但是也遏制不了房价上涨势头,特别是前年至今的调控最为严厉,国十条,到限购再到限贷。有房的多套没房的人望房兴叹,炒房已变成富人阶层的全民式炒房。而历次中央调控多针对需求性调控,由于多种原因导致效果不明显。以我个人观点,此次房价上涨的根本根源97年住房改革错位造成的,97年后政府取消福利分房制度,住房开始货币化,以前抑制住房市场化因素消除了。当时背景是亚洲金融危机,朱镕基下定决心要把房地产作为支柱性产业发展拉动内需。王石,李嘉诚被聘为国务院房地产改革委员会顾问,所以说中国的住房制度是借鉴了香港模式,但也忽视了房地产作为准公共产品功能,这一点不同于欧洲各国,没有那个国家把房地产作为支柱性产业来发展的。基本上到2002年房地产制度已经成熟。房价上涨必不可免。所以我们不能强调去调控房价而是进行住房制度改革。我个人认为可以有以下几个思路;一是,我们要结合我国人多地少的国情,回归到住房是准公共产品这一属性上来,政府有责任提供保障房,经济适用房,廉租房。我们应该学一下新加坡住房制度。新加坡84%人住在保障房中。另外一点我非常反对保障房入市,这样既拉高了整体房价让更多人住不起房又为少数人提供了牟利空间,不利于社会公平,既然是准公共产品政府应该照价回收,提供给有需要的家庭,而不是保障房越建越少,而是能提供给可容纳群众需求的准公共产品。二是据有关报道近年来地方政府不受节制地融资比例达到20万亿,官方数据为12万亿,这么大一笔债务这么还,只有卖地了,卖地占了大部分收入。地价卖的越高还债压力越小,另外地方为片面追求GDP的政绩,高房价能支撑GDP增长,而由高房价泡沫催收的GDP是虚拟的,很容易破灭的。这一切地方政府不愿意看到的,这两大原因是中央调控屡次失败的直接原因。所以我们可以从土地制度改革开始,中央可把土地财政收回来,卖地收入和应收款项计入国库,施行新老划断,以前地方以土地为融资标的的债务由中央来还,这样做减轻地方还债压力也减轻政策的阻力因素。土地价格是房价高的核心原因。去年朱镕基曾说过当年把土地财政交给地方是最大的错误。三是加快建立全国联网住房信息数据库,这样一个人或一个家庭多少套房一目了然,为我们决策提供科学的依据。针对多套房者我们可以按累进税制收取高额房地产持有税,持有越多税基越高交的税越多,成本上吃不消,必然会导致抛售狂潮的。四,前面三点具有可行性,这一点最好谨慎使用。表面看房间是中央与地方,中央与地产商,地产商与刚需族的博弈,本质上是资金的博弈。只要地产商手中不差钱,无惧政府调控,话又说回来地产商的钱也不全是自己的还有很多部分是从银行融资过来的,可以说空手套白狼的地产商大有人在。所以从资金链控制上入手,银行抽贷,停贷,催款。地产商能吃的消吗?这样做如果控制不好可能制造出房地产危机。所以要谨慎使用。
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