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迟竹强的博客

中国智库发起人,竹强经济说

 
 
 

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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中国楼市发展的几个问题  

2013-09-25 07:41:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 1、 问题1:早些时候媒体常常叫嚣,要求开发商公布房屋的成本。房屋成本包括土地购置成本和建筑成本,资金投入成本等,那么我想问问公布成本和房价之间有关系嘛?其实是一毛钱关系都没有的,我们知道在市场经济中,价格是供求决定的。一样东西,我成本是一块钱,如果能卖到10块钱,你觉得商家会卖9块钱吗?一样东西成本是一块钱,如果卖不动的话,就算一块一毛钱,只要不亏,当然也是会卖出去的。也就是说,价格和成本是没有关系的,成本是价格的下限,亏的话,这个生意我就不做了,楼盘就不开发了,但是和价格的上限无关,在自由市场中价格上限当然是由供求决定的,而和成本无关,既然无关,那要求开发商公布成本,有任何意义吗?

  
  2、 问题2:平均收入无法决定住房价格。收入价格比有意义,但是对住房价格的意义很小。人们常常说中国的房价是如此之高,非常高,首先要更正一个概念,并不是中国的房价都高,或者说并不是中国的平均房价很高,而是特指部分一线城市的房价高,如果这些城市的房价和西藏,新疆等以及内地等偏僻地区的农村,小镇的价格一平均,我相信会低的吓人。好,我们这里就讨论这部分高房价地区的房价问题,根据当地平均收入比计算,那是非常高的,是年平均收入的几十倍。于是,有人给出对比数据,说上海的房价是平均收入的多少倍,而美国、德国、澳大利亚等西方国家是当地平均收入的多少倍?
  于是,从这里发现房价太高,太不合理了,情况果真如此吗?
   假象某一平方公里内有100人居住,而另外一平方公里内有1000人居住,上述两相同面积的区域内人的平均收入都相同,试问,这样的两个地区房价能一样吗?显然各位一定会指出1000人居住的地区房价一定会更高,甚至高出很多!为什么呢?房价不但和平均收入相关,还和该地区的人口集中度或者说人口密度是有非常大的关系的。当然还和财富分配的结构相关。中国大城市的人口集中度非常高,相信去过澳洲和其他西方发达国家人都可以很明显的体会到,人家城市和大街上的人口远远没这么多,一个澳洲面积比中国差不多多少,人口是2千万,而一个深圳,面积相对澳洲不知道小多少倍了,人口将近1千5百万。北京的固定人口和流动人口加起来可能和整个澳洲差不多。所以这样的平均收入类比有多大意义呢?大家自己做判断。
  
  3、 问题3:关于住房空置率、关于炒楼、关于程序的正义性。前阵子不知道何人说中国空置住房达6000万套,此话一出,立刻被炒的沸沸扬扬,当然,后来有人出来辟谣,指出该提法纯属子无须有,关于空置率的问题可能更多的是一种秀,因为首先全国范围采样和媒体去某小区拍摄完全是两回事,很多人仔细想想都会明白一般新楼付款到入住至少要1年到2年的空置时间的,因为需要装修嘛,多少人会住毛胚房呢?我个人倒是觉得在寸土寸金的一线城市房屋空置率是非常低的,视为有什么动力让其空置呢?就算我有多套房子,我一般会出租的啊,现在大城市租金不低哟,这里我想到一个程序正义的问题,讨论大城市住房空置率本身有意义吗?退一万步说,就算我买的房子我不想住,放着,难道有什么不对吗?只要我不偷不抢来的,合法手续来的房子,总有空置的时候啊。你出差了,家里车子放在地库不用,难道要给我用?你出远门了,太太空置了,是不是也得借我用用呢?很荒唐嘛。。。程序正义是很重要的,其实政府最应该关注的是程序正义,只有这样,才能公平、公证。而我们的国民常常是结果导向型的,这很危险,我们知道,你可以考100分,但是如果你通过作弊考100分,那就不行,政府其实最大的职能应该是保护社会的游戏规则,你不按游戏规则获得的结果,一定要让他无效,不然会严重侵害整个社会机体。这是为什么安然仅仅因为做点假账就必须付出倒闭这样毁灭性的代价的原因,在中国觉得太正常不过了,这很危险,社会不去保障程序正义,将是无比危险的事情。还是回到住房空置率的问题上来,个人觉得中国住房是有巨大空置率的,但是这个空置恰恰不在房价高企的一线城市,而在三线的小城市,县城、农村等地。大家有过兴趣去看一看就知道,由于大量的人口和劳动力输出,很多农村的适龄人员都去外地打工谋生,人们从小城市去大城市谋发展,大量的小城市和农村住房其实是被空置的,这一点看看春运就明白了,人口大量返乡,可见在春运前,该地区的住房当然是空置的,例如深圳,很多年轻人在这里生活,定居了,现在来深圳的年轻一代的父母越来越多,他们老家的房子大多是空着的,未必会变卖。这造成大量空置。
  关于投机资金炒楼问题。记得改革开放前,我们国家有一个罪叫投机倒把罪,现在看起来很荒唐,如果今天这个罪依然存在的话,所有的商家都可以抓起来了,因为所有商家干的事情一定都是低买高卖的。现在我们知道贸易的低买高卖没有什么不对,这是一个正常国家应该保护的行为,只要买卖双方是自愿的。但是现在关于高房价的怒火似乎都在向投机炒楼开火,首先何谓投机这个本身是很难去定义的,姑且不论,这有点类似,张三想买房,但是钱不够,买不起,就迁怒于其他能买的人,就不许李四去买房,这是不是非常的荒唐呢?市场经济中,任何可能价格波动的商品,都会吸引到投机资金的进入,这个是再正常不过的事情的啦,资本总是在不断逐利的,很难说是资金推高了房价,也许情况是反过来的。作为一个正常的投资者总是在低价的时候买,高价的时候卖,我既然是在低价买的,高价卖的,应该是平抑价格啊,怎么可能推高价格呢?如果我现在在大家看起来是高价的时候买进了,那说明什么呢?那只能说明在投资者的眼里,现在是个低价!一般人几年后回过头来看,才会知道当时所谓高价,其实是个低价。投资本身是不能左右趋势的,只能顺势而为。说明其内在有某种趋势。
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