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迟竹强的博客

中国智库发起人,竹强经济说

 
 
 

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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中国楼市的合理价位在何方?  

2013-08-01 17:42:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   一、从百姓承受能力讲

   中国2007年的房价比2004年高一倍,那时百姓已经感觉很高了,即使高薪白领贷款按揭买房也不容易。2008年全球金融海啸来临,中国正好想顺势调整一下,可是2008年全球经济衰退程度超出国家预料,被迫紧急出台刺激政策,结果现在房价比2007年再翻近一倍。现在家庭买房,必须2人都是高薪白领或者双方父母支持才能买得起,即便这样,也不是一件容易的事,因为高价买房后,很容易变为房奴,生活质量下降。

  那,现在中国有多少家庭2人都是高薪白领呢?3%?这就很不错了。

   即使房价下跌40-50%,跌回2007年的高水平,买得起房的家庭也不会超过50%!大家想想,2007年的时候,有50%的家庭买得起商品房吗?10户人家也难得有5户吧。

   因此,从百姓工作生活的感受来看,中国的房价泡沫真的很严重,远远超出了百姓的承受能力。

   二、从国际标准讲

   国际上,房价与家庭收入比为6倍以下为合理水平,超过6倍为泡沫。瑞士是全世界人均收入最高的国家,比美国、日本还高,它的房价与家庭收入比为6倍;日本为4.8倍。

   现在中国城市一个家庭男女双方(比如一般公务员或教师)每月各3000元,2人就6000元,一年就7.2万元,6倍房价就是43万元左右。100平方米,43万元,每平方米4000多元,这就是2007年中国房价的平均水平。也就是说房价超过4000多元/平方米,就已经是泡沫了。而现在中国城市平均房价7000多元左右,房价收入比高达10倍以上,泡沫已经很严重了!假如房价与收入比回落到6倍,至少回落到2007年的水平,房价将下跌40%!

   三、从房价上涨的根本推动力讲

   房价上涨的根本推动力就是:货币的增发。中国经济每年都增长,货币每年就要多增发一点,维持适度的通货膨胀(一般3%以下),有利于经济的运转。也就是货币的供应量要比实体经济的增长量多一点,对应的实物资产价格也就相应涨一点。房地产价格,换一种说法就是房地产的货币量体现。货币多印一些,房价自然就涨一些。因此,如果房价每年均衡上涨几个百分点,这是合理的增长。

   2007年以前,中国银行业放贷总额在3-4万亿元左右,然而为了应对世界金融海啸2009年放贷近10万亿、2010年近8万亿,货币供应量突然增多1-1.5倍!可实体经济却用不了这么多钱,因为危机环境下内需外需明显减弱,生产出来的商品卖出的很少,结果很多贷款来的资金或企业个人的自有资金就不用来生产了,很多都流到被国家刺激的房地产市场,货币突然增多很多,需求增多很多,房价自然就被抬高了。货币供应量多了1-1.5倍,对应的房价就涨了大约1-1.5倍,这是多么严重的泡沫!同样其他物价也在飞涨。

   现在国家发现:哦,原来实体经济需要不了这么多钱,赶快收回。进而大家看到银行的存款准备金率上调到历史最高位21.5%,利率也提高一些,回笼资金以抑制银行过度放贷。大家想想,如果过3-5年银行贷款规模减少50%回到2007年的水平,那资产价格房价是不是会回落50%呢?回落是肯定的,只不过回落幅度可能不到50%,因为3-5年每年人均收入都在小幅增长,而且中国人对房子的刚性需求也会抵消一部分房价的回落。我认为3-5年后房价至少回落30-40%。

   四、房价回落的比例

   从上述3方面的分析结果看,中国城市房价回落40%才算是回到合理水平。

   五、不要被忽悠了

   了解房价上涨的本质,了解房价泡沫的严重程度,你就不要再被开发商忽悠了。“什么城市土地稀缺,地价越来越高,房价怎么会落?”你可以告诉他,城市不缺土地,把七八十年代8层以下的楼房拆掉,盖二三十层的高楼,城市不知要多出多少土地来!专业讲就是提高原有土地的容积率,就可以解决城市土地“稀缺”的问题,发达国家地区就是这么做的。“什么房子越来越少,房价怎么会落?”你可以告诉他,目前中国有6000多万套空置房,没有人住,如果房价下跌,这些投资人怕亏损而抛售房子,加上目前众多的待售房、在建房,市场上可卖的房子“多如牛毛”,怎么会少呢。如果有人跟你讲“你见过房价下跌过吗?”你告诉他:2008年全国房价就下跌10%,要不是国家为应对全球金融海啸被迫出台4万亿投资计划还不知下跌多少?1996-2004年海南因房地产泡沫破裂,房价从6000多元跌到1600多元/平方米,1000元左右的旧房我还见过不少。日本九十年代初因房地产泡沫破裂房价49%,地价下跌70%,目前只涨回到最高价的三分之一!请不要再被忽悠了……

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