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迟竹强的博客

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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商品房是引发经济危机的祸源  

2013-11-10 10:12:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商品房是一种特殊的商品,具有增值性,这是其它商品所不具有的特性,也是引发经济动荡的根原之一。

  
  房子是人的必须品同时也是一种有限的资源,这是一对矛盾,也是一对无法解决的矛盾 ,也决定了它的增值特性,即房子从长远来看其是处于一种保值增值状态,没有人会买部汽车回来等着其涨价之后转卖出去,只有买房子或者古董的(但古董不是必需品)。
  
  房子是建给有实际需求人住的,房价在上涨阶段,同时也成了社会闲余资金获得更好增值的机会。社会闲余资金流向房产是一种无效需求,即其并不是为住而购房,这自然加大了房子的供需矛盾,必然要造成房价的快速上涨,这种上涨利益的驱动,除了吸引更多的闲余资金流向房产之外同时也吸引了投资资金的流入,在这个上涨过程中也加大了有住房需求的有效需求的需要,因要住,房子又在涨不得不赶快买。这就是说房价上涨会成加速性,越长越快,非理性的。
  
  当商品房成为热门商品时,房地产商必定加大开发力度,因此而带来与建筑配套的相关行业必然的扩大,这也是之所以房地产的经济增长在一个国家会是一个重头戏。
  
  当引发房地产价格快速上涨时,这时房子的价格与房子的直正价值会严重脱勾,炒房者也给自己带来了一个虚假的财富。同时也因房子无效需求所占比例过大也带来了房产相关产品的实际供应量和产能的上升(这部分产能本质上来说是一种过剩),相关产品产能的扩大最后导致的是能源需求和能源供应紧张,这就是说我们的经济增长建立在了一个虚假的无效需求之上,一旦房价下降,房子滞销,与房产相关的行业的产能就表现成了一种严重的过剩。
  
  以上所谈是实体经济问题,同时也因此会引起金融经济的虚假上涨。
  
  金融经济必须是建立在实体经济的基础之上。物价的上涨的结果必定是股票、期货等等随之上涨,这种上涨引发的追涨最后也必定引起金融界的账面价格与实际价值的严重脱节。就是说创造了一个虚假财富。
  
  当某种因素引起房价下降,首先会是社会闲余资金停止流向房产业,有效需求因消费利益问题(买涨不买跌)变为了稳性,消费者不买房。这时房价的下降是必然的,要挤去其被无限台高的水份。
  
  终上所述,房地产的供需矛盾并不是真正意义上的供需矛盾,而是无效需求加剧了供需矛盾,也不可能单纯靠提高供应量就能解决的。商品房的增值性使房产行业永远都处于严重波动状态,其大涨时,会引发相关配套行业的快速发展,同时也引发金融市场的快速发展,最终表现为价值与价格的严重脱勾。其实质这种上涨是非正常化的,相比股市的大起大落其危害性要大得多。
  
  总结当前经济危机的根原:
  
  任何商品的价值与价格都是通过市场经济模式的供需矛盾来调节其对等性,但商品房、一些金融产品则难以通过供需矛盾来调衡,而是靠金融危机来调节。
  
  价格与价值的严重脱勾,引发人过渡的贪婪制造了一个更大的虚假的繁盛世界,金融界无限的追涨纸面上的数字,实体经济企业如:汽车制造商其产出价值并没有这么高但被假像的价格所迷惑而使企业也走向了无限的扩张,最后发现一切都是假的,造成这些问题的起因是从房地产开始(金融产品必须建立在一种实体之上)。
  
  
  
  对房地产未来发展的建议:
  
  1. 挤去交易过程中无效需求的水份,这些是祸根,例如:开征商品房空置税。
  
  2. 改革二手房的交易程序,降低交易成本,使空置房如同一件普通商品一样易于转手,使之尽快的变为有效性需求,同时防止抄房者也因此得益。
  
  3. 当房价下降时无需政府救市更不能托,或者说要加快下降速度,缩短下降时间,这样房产商只会处于暂时性的休克,时间太长,房地产商会倒闭,同时相关企业也会因些而倒闭,最终国家想依赖房产业来扩大内需反而适得其反。
  
  4. 在大型发达城市不要搞经济适用房,这样可能只是暂时性的解决了困难人群的住房问题,但会给以后的城市发展带来严重后果。
  

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