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迟竹强的博客

中国智库发起人,竹强经济说

 
 
 

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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房地产衰落的拐点终将出现  

2012-10-24 12:05:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  房地产市场的本质,它是一个被金融化了的商品,随着固定资产投资对社会财富的掠夺的加剧,终将导致社会贫富分化的加剧,危机必然爆发,经济将陷入衰退,而房地产市场本身也将面临一场残酷的洗牌。那么房地产的未来发展前景将会是什么样的呢?我们不妨来描绘一下。

  经济的拐点很可能就是房价的拐点,我从不怀疑拐点的到来,我们来看看拐点出现后的房地产市场将会面临什么样的局面。我认为房价的下跌可以分成3个阶段:

  1首先是资金链的断裂。我们玩过金融游戏的人都知道,当金融游戏玩到了终点的时候,往往都会出现令人心惊肉跳的剧烈的跳水现象,所以导致很多游戏人即便做对99次也不够一次赔的。为什么会发生这种现象呢?这要归功于资金链的断裂,因为金融游戏永远是资本的游戏,就是大家拿钱来玩游戏,当没有更多的钱继续来玩的时候,资金链就断了,没有钱接着玩,自然就体现为断崖式的下跌。

  但这次的情况不同,由于国家的房价调控政策的出台,使得房地产企业对未来的危险有了充分的准备,也就是说,客观上使得他们在市场的高点没有去满仓操作,这使得房价的跳水式下跌的风险被大大减低。但是,房地产行业毕竟是一个资金密集型的行业,在货币政策紧缩和银行自身的避险需求提高的环境下,房地产企业从银行取得贷款的途径丧失了,规模较小的房地产企业的资金缺口的产生是必然的,甚至大量的房地产企业本来就是中小型企业转型过来的,他们用企业资产作为融资平台,这种不稳定的平台本来就不足以支撑资金密集型的地产投资,于是民间融资成了大量小型地产企业的重要融资途径。而紧缩后高利贷价格的上涨,迫使这部分小的地产企业必须依靠拉高房地产价格才有翻身的机会,割肉斩仓出货已不可能,因为他们已经陷入高利贷的泥潭中了,他们只能继续这样扛下去,等待08年的奇迹重现,高位买单者的出现。如果政策没有转向,这一类地产企业的资金链无疑将彻底断裂,这只是时间的问题了。

  但我们同时要看到,还有很多的大型地产企业,他们的现金流到目前为止还是正的,丝毫不缺乏资金,而他们可以用相当轻松的心态,在高位降价抛掉库存,同时向已经负债累累的政府买入已经开始下跌的甚至价格已经下跌了一半的土地,形成新的竞争力,为房价的持续缓步下跌提供了供应上的保证。

  2理性的价值回归。我们前面说过,所谓的炒房者不是别人,实际上是我们自己,无论出于什么目的,保值也好,增值也罢,买了房子不住,都属于炒作的范畴。一旦房价的走势开始持续性的下跌,并且出现更低的价格预期的时候,我们所囤积的居住需求以外的住宅就必须考虑其出路了。有的人可能会说,“那样我也不会卖,大不了我拿去出租”,但是你要考虑全面后,就会发现完全不是这么回事。当大家的存量房子都拿出来出租,房子的租金还会剩下多少?房子只是一种商品,耐用消费品,它虽耐用仍然是会旧的,你算房子租金的时候,同时也得算算它的折旧,租金能否抵得上折旧,能否抵得上房价的下跌。经过这样的计算,有的人就可能在二手房市场持续的抛出自己所囤积的房产,进而增加房子市场的供应量。

  同时我们还应该注意到一个问题,房地产行业目前纯粹是个靠资本运作的行业,这个行业没有任何的技术瓶颈,只要有资金,外行也能干。这就注定了它将会是个充分竞争的行业,这注定了其价格利润空间将不断被压缩。但是,只要还有利润存在,你就别怕他没人干,中国人多的是,你觉得没搞头,可能别人还觉得这个利润还很不错。这就注定了房地产的价格必然向其应有的价值回归,向大多数民众的购买力回归。当经济萧条的时代,也会随着购买力的不断下降,房价随之下降。

  3价值的重估。当房价跌到其成本区间的时候,或者跌到人人都能买得起的水平以后,是否还会下跌呢?我认为还会跌,为什么呢?因为房价还要面临价值的重估过程。这里面还有两个因素会导致房价的价值重估。

  一个因素是房产税的征收。有的人不一定要卖房子,因为他可以收到租金,只要租金和房子的折旧持平,房价跌无可跌了,总不会再跌了吧,他一定会这么想。但是我前面的章节一再说了,房产税是势在必出的,因为征收财产税是遏制贫富分化的最为有效的措施,中国要走出经济衰退,必须解决贫富分化的问题;还有就是财政收入的需求也会促使房产税的推广,负债累累的地方政府一旦尝到甜头八匹马也拉不住。所以房产税一定会出。不管初期的房产税是什么样的,最终它将走向一个最为合理的模式,按人均占有的房产资源征收。比如说你家有5口人,按每个人30平方的免税面积计算,你拥有150平方以内的面积不征税,超出的部分征收,外国国籍的人所拥有的房子没有免税100%征税。美国很多州所用的这种模式,我认为是最为合理的,也是最容易实行的。到时候,固定资产就像鸡肋,食之无味弃之可惜了。

  还有一个因素是长期的因素,那就是独生子女的后遗症。再过10年,2021年,70年代出生的第一批的独生子女就会面临一个非常尴尬的问题了,他们的孩子仍然是独生子女。这时候他们会发现,40多岁的自己,双方的父母都有一套房子,自己1套房子,一旦已经70多岁的老人走了,自己将至少拥有3套房子,肯定要每年缴房产税的了,这时他们肯定会想,如果他们的同样是独生子女的孩子结婚再买一套房子,那么他们的孩子最终将拥有7套房子。这么多房子到底该怎么办?此时如果还要征收遗产税,就是他们的老人把房子给他们,他们还要交50%的遗产税才能拿到老人留给他们的房子。拿到房子后如果你持有,得按时交房产税和物业水电费,如果你不想要,把它卖掉,你卖出去的过程中还要交交易税,交了交易税后你赚到的钱可能还要交所得税。他们还会要这个房子么?只怕好多人根本就不打算要这个房子了。只要10年后,就可能会有人主动把房子放弃了。想想这有多可怕。回过头想想这也丝毫不奇怪,就像汽车,现在很多无聊的人没啥用也买了汽车,买完以后悔青了肠子,干嘛呢?持有成本太高,油价贵、保险贵、停车费贵甚至贵也没地方停还动不动吃罚单,不开它还会坏,得像遛狗一样的每周把车子开出去遛一圈回来。所以不少的人现在又卖了车子,再过两年试试看,可能就有人直接把旧车子找个地方偷偷扔掉了。从这个角度看,陈光标把他的即将毙命的油老虎砸烂,借机炒了一把环保理念,还不算是太白痴的举动吧,终归是废物利用了嘛。现在有人砸汽车,以后有人扔房子,一切皆有可能,大家千万别觉得这是件多么稀奇的事情。

  说了这么久,说到有人会把房子扔掉了,但这时候还没出现1元的新房,很多人可能不耐烦了,别急,听我继续说,当我描绘出未来的中国房地产是什么样子的,你就会明白,为啥会出现1元房了。

  我们前面说了,房地产行业是自由竞争的行业,房子是耐用消费品,那么它和所有的消费品一样,具备消费品的一切特征。当一个行业激烈竞争后会产生什么样的状况呢?

  我们来看看如今房地产业的一个亮点------万科。万科最近新推了一款15平米的极小户型,针对刚毕业大学生,首付5万,月供700,为开发此产品,对一个人家里需要收纳的小物件都做了穷尽的研究,细到一个化妆盒,一串钥匙放哪儿。针对年轻人的需求,这间房还兼具影音室的功能。我之所以称其为亮点,不是它的15平米,而是它的针对特定客户所进行的专业的人性化设计,这说明房地产行业已经开始了市场的细分,开始了针对用户的差异化的升级。随着暴利的消失和竞争的深化,我相信各种竞争模式会不断的涌现。由此,我想到了日本的打印机和乔布斯苹果的营销,他们的这些营销模式是否也会在房地产行业出现呢?

  当人们的消费能力不断下降之后,为满足不断下降的消费能力的需要,企业必然要实行廉价的销售策略。日本的打印机为了夺取市场,可以按照成本把机子卖给你,甚至不要钱送给你,为的是促使你使用他们的耗材,打印纸和油墨,打印机不赚钱,但纸张和油墨可以赚钱。一向被市场视为高端的苹果,也走了共享和廉价的道路。苹果的手机可以白送给你,只要你充值一定的话费,当拥有了足够的市场后,而后通过其它的模式赚取利润。我就在想,当房地产行业失去暴利以后是否也能够走这条道路呢?答案是肯定的。作为开发商完全可以把房子以同样的模式按照成本价,甚至1元钱“卖给”消费者,然后通过发展社区服务、装修、物业等其他模式来获取利润。当房价为1元钱,物业税怎么收?物业税是按照房价的百分比来收取的,1元钱房价,按100%来收一年也才1块钱啊!人们都需要工作,家里小孩谁来带?如何让人放心?衣服谁来洗?等等一大堆的问题需要解决,也愿意拿出钱来解决,此时地产企业完全可以根据居民的需要来发展相关服务,获取利润。卖房不赚钱没关系,把人脉留住,你照样可以通过养房赚到钱。所以我说1元房不是绝对不可能的,随着社会的发展,一切皆有可能。

  如果我们国家能够度过危机,社会重新得以复苏发展,当民众实现了富裕,有了不同的消费需求,此时房地产市场又将是另外一种格局。此时的城市重新开始扩张,发达的公共交通将沿海地区的中心城市以及其周边地区连成一片,像日本的东部沿海地区那样,成为一个城市带,而农村的人口进入附近城镇和沿海地区,农村的住宅减少,耕地连成一片。此时,不但城市周边拥有足够的住宅用地,农村的耕地面积也没有因此而减少。充足的住宅用地为住宅个性化的需求提供了基本条件。人们开始追求个性化的住宅,而此时钢结构住宅被大量应用,住宅不再是统一的火柴盒子,有着根据不同的需求和爱好而专业设计的不同形状,有的像蘑菇,有的像棵树,有的住宅甚至像个蜗牛的壳,当人们要换个地方居住的时候,只要叫工人把房子拆卸、打包,运到新的地点,花一天时间重新组装一下便可以了,你的家还是那个家,只是换了个地方。这些并不是天方夜谭,即便在目前的技术条件下已经是完全可以做到的了,不存在任何问题。只等待着社会需求的发展,和市场环境的改变,这一切才能成为现实。

  这里我们不禁要再次重复,只有富裕的国民,才有不断创新的活跃的市场。

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