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迟竹强的博客

中国智库发起人,竹强经济说

 
 
 

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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中国房地产调控的现实问题  

2012-10-15 11:57:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  现实困境分析

  坐地起价、凭空增值致使房价虚高从而引发的货币发行过量,和自住需求无法支撑名义房价,是此次通货膨胀的元凶。囤房炒房者的理论根据是供求关系影响价格的市场教,和保值增值决定投资的理财术,不怎么谈经济之外的事情,最多把祸水引向政府,嫌拆迁太慢、卖给房产商的土地太少,尤其关心的是房价单向上涨的恐慌是不是还能跟前几年一样维持下去,并不关心社会成员之间的利益关系。从而长期以来他们要么表达主观愿望,希望永远多吃多占,要么阐释宗教信念,以为楼市比股市靠谱,把钱放进楼市比把钱放进股市放心,他们关注的是其发财愿望能否实现的问题,并不做公共政策层面的分析,对社会治理层面也缺乏关注。

  楼市和股市差不多,自住型需求跟上市企业的融资需求也差不多,企业融资是为扩大再生产,前提是有市场预期,自住型需求是为改善生活条件,前提是有收入预期,不至于因为供房连饭都吃不上了。当下的楼市是并不带动生产的财富再分配,从而楼市实际上还不如股市,股市尚且有实体产业支持,可以创造新价值,还有盈利可以分红,楼市则纯粹就是击鼓传花。君子不立于危墙之下,是孔子说的,其道理是小散户再有钱也不要接庄家的盘。猴子骗猫火中取粟的故事,是拉·封丹讲的,说出了囤房者骗刚需接盘的道理。

  刚需拿工资向银行支付月供,银行并没赚多少,银行早就把钱一次性送给开发商了,所谓按揭,本质上是开发商把房子高价卖给了银行,然后房奴再向银行融资租赁。举例而言,是房地产商七十万把房子卖给银行,银行再把房子融资租赁给房奴,月供二三十年,给银行一百多万,直至月供完成之时,刚需才取得不设抵押的不动产。房地产商就像把白糖水当脑白金卖给银行,银行就像把放馊了的糖水当黄金酒卖给房奴,这就是房地产商、房奴和银行之间的三角关系。

  核心利益权衡

  房子问题本质上还是温饱问题,这不是纯粹的经济问题,有问题不解决问题,反而会制造更多问题。社会要进步,本质上还是先要解决好温饱问题。塑造一个有竞争力的企业可以甩包袱,但社会进步要解决的问题恰恰是包袱本身。

  名义上的不动产作为金融化了的虚拟资产不存在成本问题,房价跟股价是一样的,它值多少钱,不取决于花多少钱买到手。对地产商来说,当利润没有预期高,或者房价跌破包括地价在内的成本价,按照抵押贷款合同资不抵债破产清算即可。现在空置率的问题已经是普遍性问题,解除空头交易导致的恶债,或许将是清理泡沫资产的主要手段。首先声明区别对待两种房产,以此引导空置待售房产向公租房并轨,国家给房产商和炒房团接盘,便宜买过来,跟公租房并轨,这极可能是实现软着陆的唯一办法。国家以现金换房产,保障银行存款信用,也可以使其大部分不致破产。从现代企业制度是分离所有权和经营权就可以推出,管理的问题要从管理的方面来解决才行,所有制本身解决不了管理层面的问题。

  总体而言,利益集团和无房刚需各有趋利避害的愿望和打算,但房价走势并不取决于他们任何一方的意愿,形势比人强的法则是其一,零和博弈财富守恒的铁律是其二。在房地产生态链中,无房刚需是利益集团的必然下家,刚需接盘不起,退出击鼓传花的游戏,误判形势的炒房囤房者也就该表演节目了。房价必然下跌,是事实判断,不是价值判断,从而既不是无力的空想,也不是无助地表达愿望。房价下跌是必然,但破局的方式有好多种:自然崩盘需要时间,汇率砸盘需要时机,自主调整需要策略。因缘际会,不同的路径会有不同的结果。站在国家角度,站在银行角度,站在刚需角度,站在经济平稳发展和最佳社会效益角度,唯独不站在囤房炒房者角度,国家采取什么方案,效果最好呢?当房贷负担转化成消费动力带动社会经济全面提升,地方财政收入的来源问题也就顺理成章地解决了,从而土地财政也就不是那么必要了。

  未来模式展望

  独生子女时代,两家并一家,即使计划生育政策有所调整,未来近二十年的人口趋势已经确定了。人口比房子刚性得多,增加房子供给,就像手机号段扩容一样方便:人口规模是既定的,刚需人口是衰减的,需求越来越少;土地资源是有限的,高楼广厦是立体的,供给越来越多。以前手机用户少、卖得贵,一部“大哥大”售价一两万,利润大部分被设备提供商拿走,如今几百块钱就一部,移动运营商细水长流赚大头。如此一来,以后房子便会跟手机一样普及:人手一部,双卡双待,或者一人多机,都不是问题,只要用户肯支付费用;而运营商对此也不会做任何限制,大家按自己的需要定制套餐,每月支付相关费用即可。公租房就类似移动心机、联通合约计划这种定制机,定制机能否占主流,只要考察国外沃达丰、橘子、O2等国际通信运营商客户群体的基本构成便可知晓。根据实际情况,名目可以叫房产持有税,也可以叫物业费、租金之类,如此一来,地方政府就从土地财政这个恶性循环当中轻松解套了。而囤积“大哥大”的,只会给世人留下笑柄。有一定存量,有一定折旧,有一定更新,这就可能进入一个稳态发展的良性轨道。房价过快增长确实很危险,如果说过去两年或者未来两年房价再出现以前的上涨势头,那还真不好说会出现经济崩溃,社会问题激化等。

    现在看起来房地产调控是非常正确及时的。

    最近的中国财富榜出来,房地产商的财富增长已经减少,而制造业,其它创业者的财富迅速增长。同时资金正在努力向创业方向运动。

    而正是房地产调控,才让2012年中国很多行业加大了创新和成长,资金也努力向各行各业流动,虽然有些困难,但随着时间的成熟,新的革命性的行业和商业创造将会出现巨大广阔的增长。

    事实上,我认为目前中国正在酝酿着一场科技革命,并会出现新的创造性的商业发展,这就像上世纪90年代的美国。而房地产调控政策更是不仅挽救了中国经济崩溃化,跟是加速了中国新技术革命的到来。就像90年代美国并没有陷入日本式的低迷,而是出现了新技术革命一样。

    90年代前很多苏联专家预测美国将丢失大国地位而陷入经济危机,虽然他们预测了经济危机,但美国的技术革命让美国不同于其他西方国家而走向繁荣。

    同样,美国很多学者去年预测中国崩溃,不能说他们完全错了。如果不是中国政府的房地产调控,那这些学者可能早忙着去像耶稣一样领奖或者演说去了,而不是面对中国没有如其所想的崩溃,从而恼羞成怒。。。。。。

    因此说房地产调控不仅拯救了中国经济,同时推动和加速了中国科技革命的到来。。。。。。

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