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迟竹强的博客

中国智库发起人,竹强经济说

 
 
 

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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房价何时才能下跌?  

2012-03-02 19:15:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 先,我想先说说高房价的来源

  可以明确的是,高房价只是中国经济出现大问题的“结果”,而不是中国经济问题的“本身”。起因就在于近十年来,经济政策的错误。

  近十年来,我们的经济政策,把相当部分的项目,完完全全的推向的市场,这就包括了老百姓息息相关的项目,包括“住房”在内,衣、食、住、行、学、医,都有不同程度的市场化,这本身没错,但是,就在这些项目市场化的时候,却不同程度的放弃了极其重要的保障系统,这就是悲剧的开始。

  尤其是学业、就医和住房。

  我们都知道,学校、医院都很公立和私立。其实住房也分商品房和保障性住房。为什么要分公立和私立?那是因为,私立学校、医院和商品房,都是企业自行定价,如果没有约束,势必会造成价格的暴涨,难以控制,这个时候,公立机构就会起到作用,严格来说,大多数国家公立机构应该属于“非营利”性质(我们国家的公立机构例外),这样的性质,可以约束私立企业的收费价格,因为他们收费高了,就会失去消费者。而我们缺乏的,就是诸如此类的“公立非营利机构”。

  自从“房改”以来,本来占据中国98%的保障性住房,一夜之间全部成为了商品房,保障房系统完全崩坏。在没有保障性住房约束的情况下,企业可以自行定价,就在98年金融危机的冲击下,中国的经济出现了严重的“内伤”,大量制造业企业纷纷把资金从不再赚钱的制造业中抽出,注入了“欣欣向荣”的房地产,之后,房地产像一匹脱缰的野马,井喷式的暴涨。这就形成了现在的高房价现象。

  那么,有人可能就会问了,既然是保障性住房的缺失,导致了老百姓住房难,商品房价格过高,那么,把保障性住房造起来,不就完事了吗?答案是,没那么容易,造保障性住房是要钱的。

  那么您可能又要问了,怎么可能没钱?保障房的土地是地方政府必须免费提供的,造房子的钱不是还有土地出让金吗?地方政府卖了那么多地,怎么可能没钱?

  答案是,还真是没钱,因为他们把钱用在不该用的地方了。

  这就是以GDP为纲的恶果。

  近年来,地方政府的官员,为了提高GDP,纷纷进行了大量的政府投资项目,这些项目包括:高速公路、高铁等项目,通过出售土地,得到本金,再从银行贷款,进行大规模的投资,而投资的项目,往往是回报极低,甚至是毫无回报的项目。以高速公路为例,一年的收费,往往不够偿还利息,(而这些收费,老百姓已经怨声载道),那么银行的钱怎么还?当然就指望继续卖土地,继续收土地出让金了。

  但是从去年开始的调控,使得开发商拿地的热情锐减,土地卖不出去了,危机就出现了。到现在为止,全国的地方政府,已经举债超过10万亿,以北京市为例,今年1-5月份,土地出让金250亿,需偿还银行贷款连本带利220亿,也就是说,快要扯平了,其中,土地出让金还有大部分要上缴。财政问题已经岌岌可危。一旦地方政府无法还钱,银行系统势必会崩溃,虽然银行信誓旦旦的宣称房价下跌一半无压力,但是地方政府如果无法偿还贷款,银行绝对撑不下去。

  那么回到楼主的问题。保障性住房是解决现在房价问题的关键,但是真的造的起来吗,一个问题是没钱;第二个问题,就算挤牙膏挤出钱来造,那地方政府的债怎么办?他们还指望土地出让金来还债呢。有了保障房谁还去买商品房啊~~~;第三个问题,保障房是个很大的窟窿,需求量和保有量之间还相差很大的差距,一时半刻也填不平。

  所以,我的结论是,要解决住房问题,还有很长的路要走,一要完善保障系统,二要把债务抹平,第三,最终要的是政府的投资项目一定要慎重,如果他们脑子还是想着高铁、高速公路,我觉得解决高房价永远没戏。

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