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迟竹强的博客

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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何谓楼市房价合理回归?  

2012-03-19 18:30:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策,涉及到中央和地方的利益关系,特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益,改革的阻力相当之大。

  什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,而且会造成房地产市场的混乱,不利于长期健康和稳定发展。

  在中央决策层对房地产调控政策的趋向定下基调后,各相关部门要认真思考的问题是:如何通过可行的政策手段落实中央提出的“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”。

  近日,房地产调控政策的重要设计部门——国家发改委负责人在全国发展和改革工作会议上就提出了几条具体措施:编制实施好“十二五”住房保障规划;继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施;研究商品住房领域反暴利规定。客观说,这几条措施是房地产调控政策走向完善的重要内容;但也必须清醒认识到,要真正实现房地产调控预期目标,相关政策还需进一步细化完善。

  我们首先要分析中央经济工作会议上提出的预期目标。很长时间以来,在有关房价的表述上,要么使用“遏制房价过快上涨”,要么使用“保持房价平稳”,但这次是“合理回归”。因而,在对房价的政策认识上,已从趋稳转向趋下。在有关房地产市场的表述上,人们长期习惯的用语是“促进平稳健康发展”,但这次没有“平稳”,只有“健康”。这也应是决策层面要传达的重要信息,即“健康”优先于“平稳”。房价合理回归和房地产市场健康发展,构成了当前房地产调控的两项预期目标,是分析政策和市场现状的基准点,是细化完善相关政策的指向标。

  即将过去的一年,是中国住房制度改革以来甚为特殊的一年。首先,在这一年出台并坚持实施了最为严厉的行政措施,使房地产市场的发展几乎完全纳入政策调控之中。应认识到,这是中国缓解积重难返的房地产相关问题的一个次优选择。其次,在这一年开启了规模空前的保障房建设,使住房保障真正走向体系化。这里我们想补充一个较少被人关注的视角:保障房建设将是促进中国各级政府更注重公共服务的重要渠道。有哪个领域的公共服务供给能像保障房分配这样做到审核公示、轮候供应、全面公开?再次,在这一年开始了一些富有长远意义的试点探索,如房产税试点、主要城市的住房信息联网。

  但相比预期目标,差距仍然不小。首先,房价并未真正“合理回归”。据国家统计局公布的11月份70个大中城市的住房价格数据,新建商品住宅价格环比下降的城市有49个,比上月增加15个。但这49个城市中仅有3个同比下降,绝大多数仍为同比上涨。这足以说明,仅从房价本身而言,房地产调控目标尚未完全实现。其次,住房保障工作还不够完善。无论住房保障的规划编制、任务分解,还是投资建设、运营管理,抑或保障房品种设计,都有不少亟待完善之处。比如,由于缺乏相对完善的基础数据,住房保障的规划编制在针对性和有效性上存在不少问题。再次,房地产市场离健康发展还有不少路要走。比如,当商品住房市场再一次下行调整时,不少市场主体因其个人利益而难以接受,甚至选择一些过激行动。如果各方主体都抱着“只涨不跌”的心态进入市场,这个市场无论如何不会“健康”。

  回应本文开始提出的问题。首先,要端正一些认识。既不能抱着调控突然放松的幻想,也不能指望调控能一步到位。从这种意义上说,调控的确会长期化,或者说没有调控的房地产市场已成为历史。其次,加强住房制度发展和改革的顶层设计工作。缺乏顶层设计和通盘考虑,各项政策就像“打补丁”,能救急但不可持续,且容易导致单项政策被相关部门的利益所俘获,也可能使各项政策的效应相互抵消。再次,强化一些基础工作。比如,为使住房保障规划更符合实际,使任务分解更贴近地方实际,应大力推进地方住房信息联网工作,甚至可筹划实施全国性住房普查工作——缺乏这种基础性的工作,房产税推广也面临重重困难。最后,完善一些具体政策内容。比如,尽管公租房的建设和投资得到了中央地方高度关注,但其融资问题始终是瓶颈,重要原因在于“财政不愿投、银行不想投、社会不敢投”。这需要一个协调者细致统筹各方利益,探索出有效机制。

  波澜壮阔的改革发展史已证明,在摸索中通过试验和学习不断提高能力是中国取得巨大成就的重要经验。房地产调控也不会例外,通过总结和反思,一定会不断趋于完善。应该相信,今后政策会更加优化,市场会更加理性。

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