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迟竹强的博客

中国智库发起人,竹强经济说

 
 
 

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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中国楼市经济会怎样影响中国经济走势?  

2012-02-27 18:34:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 房地产趋势有三种可能性,这三种可能性分别来自于三种不同的观点:

  一是观望到年底,观望期结束,楼市接着大涨,涨后长期大跌。

  二是房地产市场长期向跌。

  三是楼市小跌大涨,即有小的零星的个别降价,总体看涨。

  第一种可能是在楼市政策紧罗密布进行之时,出现观望是正常情况。在这个时段人们会观察各种动向,人们的辩论也再次展开。楼市价格也基本上处于滞涨,交易量下降,买方期待更多的调控政策,卖方期待着政策的松绑,政府则在观察和权衡着是否或怎样进一步实施调控政策。而在此之间可能积累一部分的刚性需求,将在年底释放,这个释放带来的效应就是暂短的打破平衡,平衡的利方是卖方,可能出现房价的上涨。迫于社会压力,政府为了不失公信力,再度出台强有力的政策,再加上土地以及政府参与建房提供房源使社会住房预期看好,则市场投机热钱逐步退出房地产,使供房量上升,价格出现松动,并持续。

  第二种可能是宏观调控政策使得房价上涨暂时放慢节奏,但目前还没有看到房价回归理性的趋势。国家出台更严厉的政策,加之迎来更多的时间实施“疏导”政策,房地产市场长期看跌,人们观望加重房价下行的预期。在这种情况下热钱逐渐退出房地产,房地产投资者的保值预期缩水,房源短时内供应量增加,房价看跌。

  第三种可能是调控也只是一种暂时的现象。房价即使下跌一段时间,随着经济的逐渐复苏,随着调控政策的逐渐结束,城市化进程中房价下行的可能性不大,还是一个逐渐上行的过程。这来自于供不应求的市场行为。加上投机和投资保值的继续进行,楼市走低的可能性很小。这也是所谓的钢需加投资、投机构成的未来住房形式。当然这个持续的涨会随着政府建房增加和人口增长放缓,城乡统筹结构优化后走向稳定。

  中国房地产市场现在是以投机为主导,只能有两种走势,即大涨或大跌,去年新增信贷扩张过快,货币大量供给导致房价上涨,现在楼市价格维持平衡是因为人们都在观望。买房者在等待。()房地产商去年赚了很多钱,足够支撑很长一段时间,他们也在等待国家松绑房地产市场。

  背景:

  2008年国家出了“两防”政策,防过热、防通胀。。

  今年又出台一系列调控措施(这里不细赘述),但这一轮宏观调控的措施力度之大、组合拳之多,不同以往。

  不过我认为,现在在中国,城市化进程是一个必然趋势,刚性需求还是大量存在的。我举一个例子:2008年我们外部环境是全球金融危机,很多企业倒闭了,国内制造业(出现工人)全面、大幅下岗(现象),很多工人失业,房地产行业(面临着)非常困难(的环境)。即使在这样的情况下, 2008年(楼市)还有超过2.6万亿的成交(金额)。

  这至少说明,在中国,(楼市有着)3万亿左右的需求,这一点(表明)一定是刚性的。2008年不会有人投资的,对不对?况且刚性需求还被压制了一部分,所以我相信,在中国,3万亿左右的需求应该是刚性的。

  所以说,

  (面对楼市调控)规模比较大的企业其实都早有准备,你看4月份这一个月,排名前20的房企几乎没有(出现)拿地的行为,成交量极少。基本上,拿地的都是排名比较靠后的企业。大的企业不拿地,包括我们。调控政策出来的第一周,我们就马上开了会,立刻取消一些发展计划,对全年的现金使用进行了重新排序,做了一个准备,交易下降30%应该怎么办,交易下降50%应该怎么办,整个市场交易下降70%应该怎么办,我们已经做了自己的预行方案。

  我相信,无论怎么调控,大型的房地产企业在这一轮调控中倒闭和死掉的不会太多。

  (我觉得)恒大85折(卖房)有促销之嫌。其实打折也好,对今后的预期不乐观也好,我觉得都过于悲观。政府这一轮调控,我个人认为时间也不会太长。市场价格下行到一定比例,比如全国平均下行10%-20%左右(的时候),泡沫比较严重的一些城市下降25%-30%,就基本上达到(调控)目标了,也就意味着调控结束了。如果房地产过快下行,我相信对中国经济的冲击是非常大的。除非政府下了非常大的决心,宁可经济(增长)低于8%,宁可就业受到很大影响也不怕,我觉得这种可能性是没有的,这不是理想的思考,这只是顺应了一部分民众的心理需求。

  (楼市)价格的下行我认为是三季度初,6月底7月份价格就应该出现松动,因为交易量下降意味着现金流减少,持续3个月左右就会传导到价格。我从事房地产业20多年,经历差不多有十次八次这样的调控,每次都是这样,(交易量下降)差不多3个月到4个月,价格就开始松动。所以我认为,准确的时间,7月份全国的价格就应该有所松动。

  如果政策取向不变,不再出台更严厉的政策,那么这一轮调控可能洗掉十分之一二的企业。我觉得这已经是不错了,大的行业洗牌的可能性不存在。如果真的出现了,结局一定是中国经济的基本面受到重大影响,经济发生逆转。除非当局打击房地产的代价是牺牲中国经济的基本面,或者牺牲就业增长。真正有智慧的学者与企业家,或者行业人士,都要正确认识到,中央调控的目的绝不是打垮房地产、牺牲这个行业,我相信不是这样的趋势。

  我曾经做过一个分析,从1988年到2004年,也就是没有实行调控前,中国房价的年均涨幅是6%,远低于当年GDP增幅。但进入2004年,房价像火箭一样直线上升。两个原因:一,供求关系改变了。当年实行了“土地招拍挂”,获取土地只有价高者得,加上供应趋紧,一下子使房价上去了。第二是收紧了供应关系。过去可能找关系就能得到土地,现在变成了只有一个龙头供水。2004年后房价的年均涨幅超过10%,我认为,房价上涨的根本原因,是供应不能适应需求的增长。

  房地产行业真正的危险期应该是中国城市化进程达到70%的时候。人口基本稳定,也基本没有人口红利,人口自然增长率出现了稳定甚至下降,这时候房地产市场会出现大的风险。中国大规模的住宅开发大概还会维持10年左右,所以中国的房地产严格说不能称之为市场,如果要称为市场,前面要加两个字:政策。这是个政策市场,是政府方面的取向。

  另外,企业对自身发展方向不明晰,很多人不是想着让这个企业生存100年甚至更久,国有企业的人不会这么想,一些民营企业家是为了来钱快,所以房地产行业有个很奇怪的现象,这20多年来,坚守这个行业的人是不多的。很多人掘了几桶金转型走了,拿钱玩别的去了,或者潇洒去了。这个行业是有很多问题的。

  金融政策方面,目前没有任何一种贷款可以支持你去做超过10年8年的事情,金融贷款最长期限3年,这已经算是长期贷款了。这也是促使企业家只搞短线项目(的原因),但根源不在于金融行业本身,而是国家政策层面上的问题。

  在发展城市化进程当中,国家虽然把文化、商业、娱乐、教育这些需要长期政策做支持的项目作为发展方向,但是没有一个成型的支持管理机制,而且相对来说,土地都是地方政府操控的,地方政府操控的目标更短期,(领导班子)四年一届、五年一届,想让他长期思考很难。

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