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迟竹强的博客

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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商业地产招商---开发商能否管理物业?  

2011-03-23 13:54:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现在,开发商的普遍心理是尽快将商业出手,至于出手之后,要不要进行商业物业的管理,有的开发商压根没想过,有的则是有心无力,因为在底商全部销售之后,所有权与经营权是完全归属业主的,开发商无权干涉。

  正因为如此,开发商缺乏对项目的整体控制力,散户自身调节的经营风险很大,出现了许多失败案例。比如怡景园的老番街,当初定位于高档商业街,现在沦落为小商品市场,大大影响了楼盘的高档品牌形象和日后的升值潜力。这就是开发商不规划商业业态,致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好,大家都受损失的结果。开发商品牌受损失,楼盘的品质下降,租金下降,业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益,投资受损。

  由于商业地产涉及到两种业态,三个过程,关系到四方利益,事关重大,牵一发而动全身,所以,品牌开发商在出售商业地产后,也一定要做商业物业的规划。商业与房地产开发是两个不同的行业,房地产商懂得房地产开发,却不懂商业;做商业的人,只懂商业,不懂房地产开发,造成了有的案例成功,有的不成功,主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发,应该先招商,让懂商业的人在开发前期加入进来,哪些地方该如何走线,该设计什么样的结构等等,这样项目比较容易获得成功。

  涉及了三个过程,第一个过程是开发商开发项目,是以亿为单位来计算的,是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下,是以百万为单位来计算的,是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺,是以几十万为单位计算的,是一种经营行为。三个过程中,涉及的人、事和责权利颇多,应该有一个强有力的组织者、协调者。

  关系到四方利益,开发商、投资人、经营者,包括周边居住的业主都有利益。所以,开发商应该积极承担这一角色,对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题,专家给开发商支了个招:卖之前要与买家签一个补充协议,限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。
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