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迟竹强的博客

中国智库发起人,竹强经济说

 
 
 

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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商业地产--配套的功能越全越好吗?  

2011-03-19 21:17:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现在商业地产项目,一方面规模越做越大,第二方面我们现在开发商都知道什么叫购物中心,什么叫Shopping Mall,什么叫多功能。做一个项目都照世纪金源去做,或者说规模没有世纪金源的十分之一,里面也要做购物、休闲、娱乐、餐饮、院线,也要做超市、百货、家电、家居,什么业态都想放,什么功能都想放,这好吗?首先我们要考虑我们商业项目我们的定位是什么,我们的定位符合不符合这个市场的要求,我们这个项目和当地市场的商业项目我们具有什么样的核心竞争优势,我们分析出来以后优势在什么地方,我们的机会在什么地方,我们是不是里面要做大而且全的呢?我认为不一定。我们的物业条件够不够,我们有很多人说这里面要做一个餐饮,我们去看了物业以后,我说设计了餐饮配套在里面,说原先没有考虑,水呢?排水呢?通风排烟呢?煤气管道呢?没有。垃圾清运呢?我说世纪金源五楼是餐饮,每天这么大的垃圾量,他专门处理。

  所以我们说我们要各种功能很齐全,我们的物业条件具备不具备,我们在前期设计中我们解决没有解决这个问题,没有解决这个问题,我们就不能做。我们物业的条件,比如说我们曾经在一个地方,在西安有一个大型项目,他们想引进百安居,我说这个想法可以,这个位置也适合,但是百安居要求三个条件很硬,第一层高,我们能不能达到?你改可以改吗,现在没有办法改?第二,你前期设计中也达不到,第三个物流。我们知道百安居是用货柜送货的,你达不到能引进吗,他不会来的。你就是花钱降低条件他也不会来。所以我们说把各种功能放在那里就好,我们都知道吸引顾客有两种办法,第一种就是功能全,我里面多业态组合,是市场的集合效应,但是另外我可以把一个单项做大了,我把一种业态做大了也是可以的。也就是说我们要凸现出我们的优势在什么地方,我老跟他比规模我比不过,老跟他比功能也比不过,但是我可以把一个单项作大做好,所以我说商业地产招商不是功能越全越好,应该突出我们的优势和竞争力,我们的特点和我们与众不同的地方。所以我们说功能配套不一定越全越好
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