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迟竹强的博客

中国智库发起人,竹强经济说

 
 
 

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祖籍:烟台招远,80后,国家发改委中投委新能源投资促进中心副主任,中国智库发起人,人大财经论坛专家、多家媒体财经评论员

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中国房地产的利弊分析  

2011-01-13 09:10:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产企业的优势:

1需求旺盛:大量的数据表明在未来的20年中,房地产行业将会是一个充满发展前景的行业。从我国实行住房改革的七年来,商品房的销售金额平均的年增长速度达到31%,销售面积平均每年增长26.5%。特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给这个行业带来不计其数的利润,也将给国家财政带来无数的税收。中国住宅总量需求至少来源于四个方面:第一,现有城镇居民要求改善住房条件;或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。第二,大量农民涌进城市,我国城市化水平将会保持长期的高速发展。第三,城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。第四是中国每年1.2%的高人口出生率见,这部分人将是中国房地产行业长久发展的不竭动力。如果按13亿人来算,那么每年增加的人口就达1600万之多。以上因素综合起来,房地产行业将拥有巨大的市场。
2政策支持:政府出台了国六条可能会对房地产业造成一定的冲击。可是政策旨在规范房地产市场而不是去打击房地产市场,政府会一如既往的去支持房地产业的发展,因为房地产现在已经可以说是中国经济的火车头,支柱。不可能,也不敢让房地产业停滞不前。与房地产相关的各种产业和与其有关的法律法规的建立和健全必将使房地产发展更健康,更迅速。如物业的发展壮大和有关物业的法律的建立

劣势

1 政府国六条的出台和有关部门的文件,必将会使得竞争更加激烈,尤其是出台了相关的税收,其中有营业税,土地增值税,契税,印花税,个税。这些税大部分是有关二手房市场但是会在一定程度冲击房地产市场,国家规定要建小户型住宅,更多建经济适用房,压缩房地产商的盈利空间。出台的有关文件规定了银行关于房地产的有关买卖的政策更加严格,房地产商不会像以往那样从银行轻易贷款了,现在局出现部分投资客拒绝还贷、甚至放弃房子的现象,因为首付20%,但房价跌幅已超过20%,也即说房子总价还抵不上贷款。如此一来,银行只能认倒霉,形成不良资产。其实个贷方面的违约风险还算是低的,如果开发贷款出现问题,银行可就惨了。而宏观调控一波强似一波的情况下,大批开发商或者主动退出或者被迫破产将势不可免。房地产业蹿得越高,银行业可能就摔得越重,因为两个行业都非常依赖对方。可见银行是不会再容忍这种不良资产的进一步扩大最后造成经济泡沫的破碎的。
外资的进入,我国的房地产商虽然很多,但是没有形成规模的企业,没有行业中的大鳄,没有旗舰,这一点是很可怕的,我国最大的北京首都开发控股公司,仅占中国房地产业的百分之五点二,可是香港的和黄集团却占了香港房地产业百分之六十多,这是多么可悲的现实对于中国房地产业来说,没有航母就没有与外资对抗的成本。也不可能形成规模经济,规模效应。
3人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多,但受过专业教育和训练,经验丰富的房地产专家很少
4是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业,房地产业必须有物业管理的配合,才能有效的发展。
5与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范,交易秩序混乱的现象,坑害消费者的事例时有发生

机会

对于房地产商来说2006年年末以及2007这一年来说,应该是充满了挑战与机遇的一年,那些大的开发商可以利用政府出台的相关政策来发展壮大自己,例如北京首都开发控股公司,万科集团,绿城集团,等大企业将可以更好的做大做强,因为现在的土地资源奇缺,相对来说这些大企业可以手中有大量的未开发的土地资源,这些都是资本,另外这些企业相对那些小企业来说可以更方便的获得贷款,房地产可是一个需要大量资金的一个行业,没有资金的支持是不可能的,所以我认为未来的几年是中国房地产重新洗牌的一个时期,中国房地产快速发展和成熟的时期。
社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。
3 我国已加入WTO,各种条款的逐步实施,将促使房地产业按国际准则运作和发展,税收等方面国民待遇实施之后,将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。
4居民的需求旺盛,这一时期是我国即将进入住房消费为热点的消费阶段
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